Boom-Geschäft Immobilien: So investieren SOB, BLS, RhB und VBZ in Geschäfte, Wohnungen und Büroflächen

Nicht nur die SBB, auch andere grosse ÖV-Anbieter setzen vermehrt auf das Geschäft mit Immobilien. Denn Laden- und Wohnungsmieten spülen verlässlich Geld in die Kassen. Das sind die Immobilien-Pläne der SOB, BLS, RhB und der VBZ – und so gross ist ihr Immobilien-Geschäft bereits.

von Stefan Ehrbar
7. März 2022

Über 540 Millionen Franken Mieteinnahmen konnte die SBB im Jahr 2020 verbuchen. Die Erträge sind hoch willkommen in einer Zeit, in der die Erträge der Passagiere wegen der Coronakrise zusammenbrechen. Bis 2037 will die SBB die Mieterträge auf jährlich über 1,2 Milliarden Franken steigern, wie der «Sonntagsblick» berichtete. Doch die SBB sind nur der prominenteste ÖV-Akteur im Geschäft mit den Immobilien. Auch kleinere Betriebe treiben das Geschäft mit Läden, Wohnungen und Büroflächen voran.

Wie ein Blick in die Geschäftsberichte zeigt, verzeichnete beispielsweise die Berner Bahn BLS im Jahr 2020 knapp 17 Millionen Franken Mieteinnahmen und die Rhätische Bahn (RhB) knapp 11 Millionen Franken. Die Südostbahn (SOB), deren Mieterträge in den letzten Jahren stetig zugenommen haben, kam auf 4 Millionen Franken – fast gleich viel wie die Verkehrsbetriebe Zürich (VBZ).

Woher kommen diese Mieterträge - und was planen die Betriebe für die Zukunft?

Die BLS unterscheidet bei den Immobilien in drei Kategorien: Bahnproduktionsanlagen, Bahnhöfe und Immobilien als Kapitalanlagen. Während erstere dazu dienen, die Züge zu warten und das Angebot sicherstellen zu können und im Besitz der BLS AG oder der BLS Netz AG sind, sind die Bahnhöfe laut Sprecher Stefan Locher «Bestandteil eines attraktiven ÖV-Angebots». Dort wolle die BLS für die Fahrgäste etwa mit Restaurants oder Läden einen Mehrwert schaffen. Die Bahnhöfe sind mehrheitlich im Besitz der BLS Netz AG.

Im Besitz der BLS Immobilien AG sind hingegen die Immobilien, welche die Bahn als Kapitalanlagen hält. Deren Mieterträge kommen laut Locher zu 15 Prozent von Wohnungen, zu 30 Prozent von Büroflächen, zu 35 Prozent von Gewerbeflächen wie Werkstätten und zu 20 Prozent aus übrigen Quellen wie Kiosks, Gastronomie-Betrieben oder Baurechten.

«Der Immobilienmarkt ist als Kapitalanlage nach wie vor attraktiv», sagt Locher. «Wohnen ist ein Grundbedürfnis, wobei die Lage eine wichtige Rolle spielt. Wir gehen bei Wohnungen deshalb von einer positiven Entwicklung aus. Bei Büroräumlichkeiten rechnen wir aufgrund von neuen Arbeitsformen wie einer Zunahme des Homeoffice eher mit einer Stagnierung der Mieteinnahmen.»

Im Zentrum der BLS-Strategie stehe die Aufwertung und Nutzung von betrieblich nicht mehr relevanten Arealen und Liegenschaften. «Entwicklungsschwerpunkte sind zum Beispiel in Burgdorf Steinhof, Interlaken West oder Bern Bümpliz Nord geplant», sagt Locher. In der Regel biete sich eine gemischte Nutzung an etwa mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. «Denkbar sind aber auch Räumlichkeiten für Büros oder für Bildungsangebote.»

Vermehrt auf Immobilien setzen dürfte auch die Südostbahn (SOB). «Die Immobilien bei der Südostbahn werden künftig einen gleichen oder höheren Stellenwert haben wie aktuell», sagt Brigitte Baur vom Geschäftsbereich Personal & Organisation. Die Strategie werde in diesem Jahr überarbeitet.

«Es wird zum jetzigen Zeitpunkt keinen Verkauf von Liegenschaften geben, sondern eine Entwicklung an verschiedenen Standorten angestrebt», sagt Baur. «Zurzeit erarbeitet die SOB mit Gemeinden und weiteren Partnern Entwicklungs- und Machbarkeitsstudien».

Ein Beispiel für ein aktuelles Projekt der SOB ist die Überbauung «Bahnhof Wattwil Süd». Zusammen mit der Asga Pensionskasse Genossenschaft hat die Bahn dort 75 Wohnungen erstellt, die ab dem Jahr 2020 bezogen wurden. Im Erdgeschoss entstanden Flächen für Detailhändler und Dienstleister. In die Überbauung haben die beiden Partner rund 30 Millionen Franken investiert, dürfen dafür jetzt aber auf eine mehr oder weniger konjunkturunabhängige und krisenfeste Einnahmenquelle zählen.

Etwas zurückhaltender geben sich hingegen die Verkehrsbetriebe Zürich (VBZ). «Immobilien sind kein Kerngeschäft der VBZ. Die VBZ verfolgen keine markante Wachstumsstrategie, sondern bauen gezielt und abgestimmt auf die Kundenbedürfnisse und die Quartierbevölkerung ihr Portfolio marginal aus, wenn sich eine Möglichkeit ergibt.» Ein Beispiel dafür ist der Bau eines Convenience-Shops am Hardplatz, der an das Valora-Format Avec vermietet wurde.

«Im Rahmen von Umgestaltungs- oder Neubauprojekten sind weitere kommerzielle Standorte denkbar», sagt Wälti. «Üblicherweise sind dies aufgrund der engen Platzverhältnisse kleine Verkaufsflächen wie beispielsweise ein Kiosk.» Zwei Projekte seien geplant, aber noch nicht spruchreif. Der Wohnungsbau sei hingegen kein Thema für die VBZ.

Im Jahr 2020 verzeichneten die VBZ Miet- und Pachterträge von 3,9 Millionen Franken - deutlich weniger als fünf Jahre zuvor, als es 7,6 Millionen Franken gewesen waren. Das täusche allerdings, sagt Wälti. Die Zahlen seien nicht vergleichbar, weil es 2018 eine Umstrukturierung des Kontoplans im Zürcher Verkehrsverbund gegeben habe. Die Gebühren, welche anderen Betrieben für die Mitbenutzung der Bahn- und Anlageninfrastruktur verrechnet werden, werden seither nicht mehr als Mieterträge ausgewiesen.

Selbst bei einer Betrachtung der Erträge ab 2018 zeigt sich aber ein leichter Rückgang der Einnahmen. Das sei vor allem auf sinkende Einnahmen im Bereich «Mitbenützung von Mobilen» zurückzuführen, sagt Wälti. Ins Gewicht fielen die sinkenden Einnahmen bei der Zusammenarbeit mit Medienunternehmen. Konkret betrifft das die Boxen für Gratiszeitungen an den Haltestellen der VBZ. Diese Einnahmen gingen nicht zuletzt wegen der Einstellung des «Blick am Abend» Ende 2018 zurück. 

Wie sich die Mieterträge bei der VBZ entwickeln, dazu wagt Wälti keine Prognose. Die abgeschlossenen Verträge der VBZ beinhalten Mindestmieten und Umsatzbeteiligungen, sagt er. «Die Mietzinsentwicklung bei den VBZ hängt somit von der zukünftigen Marktentwicklung für kommerzielle Flächen in der Stadt Zürich ab.» Betrachtet man die Entwicklung der letzten Jahre, dürfte das auch für die VBZ heissen, dass die Mieterträge künftig deutlich zunehmen werden.